半年800亿!融创中国并购拿地为何如此疯狂?

来源:沐言 时间:2019-08-05 并购重组
在经济快速转型的当下,不管是机遇,还是风险,都将一瞬即逝,融创在发展过程中一旦"用力过猛"重疾难返,那留给它调整和纠错的空间将更加有限。

  2019年,"房住不炒"持续加码,地产销售明显下滑,融资渠道从银行到信托持续收紧。楼市并不乐观。

  我们看到:早在2013年李嘉诚就公开宣布退出内地房地产市场,并且开始将自己企业下的所有房地产项目抛售。

  王健林去年也宣布:万达集团退出房地产领域,将全面转向文化旅游娱乐产业",间接宣示了万达将彻底从房地产转型做文旅的变化。

  就连许家印的恒大帝国,从房企的规模王做到利润王,现在也努力去做新能源汽车和大健康产业等多元化布局。

  唯独融创中国(01918.HK,以下简称"融创")的"疯子"孙宏斌今年仍然选择激进扩张,并购拿地不停步。

  据《每日财报》不完全统计,仅在2019年上半年,融创中国已花掉了近800亿人民币来并购,拿地。

  "手拿巨资,疯狂并购"是融创最显着的标签,这个近乎疯狂的企业看似不差钱的背后,也承受着巨大的资金压力。

  融创有多疯狂?

  "2014"这个年份,对融创来说,可谓意义重大。正是2014年,融创从收购绿城股权开始踏上疯狂的扩张之路。孙宏斌以62.98亿港元的价格收购遭遇资金链危机的绿城24.313%的股权。

半年800亿!融创中国并购拿地为何如此疯狂?

  2015年,融资实施了4起并购,斥资近40个亿。2016年更是挥金如土。5月,融创斥资42.25亿元,收购莱蒙国际6个项目所有股权;9月再花137.88亿元收购联想的地产业务,又用40亿盘下金科16.96%的股权;11月,再斥资8亿元在二级市场增持金科,以36.62亿元的价格,收购时代城项目。

  2017年继续加码并购。1月,融创26亿把链家6.25%股权收入囊中;5月,102亿收购天津星耀地产烂尾楼——星耀五洲项目,21亿收购华城富丽60%股权;6月,32.32亿收购大连润德乾城的全部股权及债权;7月,斥资438.44亿收购万达13个文旅项目91%的股权,随后150亿元收购乐视股权,2017年半年时间,融创累计花掉超750亿扩张资本,简直就是"壕"气冲天。

  2018年3月,融创再花10亿增资乐视,斥资19.33亿接手海航海南两家公司;10月,62.81亿全盘拿下万达文旅;2019年2月,125亿收入泛海京沪项目。

  2019年7月,融创中国又以约67亿元的价格,将新湖中宝的20几个地块纳入麾下。据了解,这20个地块分别位于浙江温州、江苏启东和上海,土地面积近100万平方米,土地用途主要为住宅。

  据《每日财报》估算,2014年至今,融创中国少则数亿、多则百亿的并购,耗资已逾2000亿元。截至目前,融创市值1633亿元,融创总资产7167亿元。如此疯狂的并购导致融创的负债率飙涨,数据显示自2014年以来,连续4年大幅攀升,2017年公司净负债率已经超过200%。2018年融创总负债金额达到6435.53亿元,负债率89.80%,居行业第一。

  融创的钱是哪来的?

  在收购万达项目的时候,孙宏斌称,收购万达的资金全部来自于融创,公司账面上还有900多亿现金。

  事实上,这些钱是"借"来的。2016年融创中国借贷总额为1128.44亿,仅利息支出41.62亿元。当年净利润为29.4亿,负债率高达121%。

半年800亿!融创中国并购拿地为何如此疯狂?

  截至2018年末,融创净资产为705.90亿元,上年末借款金额1927.52亿元。到2019年3月,融创借款金额达2269.64亿元,较上年末新增342.12亿元,累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%。今年4月8日,融创发布的未经审计的数据显示,一季度借款新增342亿元,新增借款占上年末净资产的48%。

  上文提到,融创中国净负债率自2014年以来,连续4年大幅攀升,2018年融创总负债金额达到6435.53亿元,负债率89.80%,居行业第一。连续多年如此大规模的收并购,导致融创的高负债经营如同是在站在刀尖上跳舞。

  在房地产行业,70%已经是资产负债率的警戒线了。数据显示,2018年融创中国在房地产行业销售总额排名前10的企业中,融创中国的负债率最高,销售毛利率、营业利润率排名行业末尾。可以看出,融创在疯狂扩张的背后隐患重重。

  融创还能疯狂多久?

  2019年,融创中国总计可售资货值为7834亿元,包括400多个项目,其中新推货值是6052亿元;可售资源中,84%在一二线核心城市。如果按照70%的去化率来计算,可实现销售5000多亿元。

  随着未来的持续培育发展,融创文旅收入在未来3~5年也会迎来井喷式增长,年化增速会非常高,预计5年时间收入有望达到100亿元左右,有望贡献20亿元左右的营运利润。

半年800亿!融创中国并购拿地为何如此疯狂?

  另外,孙宏斌在业绩会上表示,融创文旅5~10年时间会成为中国迪斯尼,届时利润规模是百亿元级别。

  但是,由于房地产行业的特殊性,目前整个行业都面临着高负债的情况。融创在未来高速扩张发展的同时,更加需要警惕债务偿还高峰期时给企业带来的资金压力。

  企业长期处于高负债率的状况,必然会出现极其危险信号。快速扩张市场版图和大手笔的巨资并购,对公司的现金流势必造成强大经营压力和市场的考验。

  孙宏斌表示,房地产行业前景依然一片大好,城镇化正在一个快速发展期,房地产行业的发展空间还很大,随着国民消费水平的提高,和融创一样做改善型和高端型的房地产公司仍然"有便宜可占",可以分得一块蛋糕。

  此外,或许因为其他行业巨头在忙着转型,也正好给了融创中国"攻城掠地"的空间。但不容忽视的一点是,如果过多的资产都放在同一个行业,一旦出现波动,牵一发而动全身,毫无疑问整个行业都将面临巨大的损失。

  整体来看,近几年仍是融创中国高速发展期,公司业绩增长较快,行业排名也是名列前茅,融创仍是一线房企的领头羊。但是,随着企业的营销规模扩大、毛利率偏低、竞争力减弱,多元化行业布局缓慢等潜在问题的慢慢发酵和积累,未来企业的发展更是面临重重考验。

  总之,在经济快速转型的当下,不管是机遇,还是风险,都将一瞬即逝,融创在发展过程中一旦"用力过猛"重疾难返,那留给它调整和纠错的空间将更加有限。


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